Ação por atraso de condomínio cai 26%

Em vigor há 1 ano, lei que permite protestar devedores da taxa mensal estimulou acordos e diminuiu processos

Um ano depois da entrada em vigor da lei que permite incluir o nome de moradores que não pagam a taxa de condomínio ou o aluguel no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e na Serasa, o total de ações contra inadimplentes caiu 26% no Fórum da capital. Entre agosto de 2006 e julho de 2008, antes da legislação, havia uma média mensal de 1.291 novas ações judiciais contra devedores de taxas condominiais. Nos últimos 11 meses, a média de novas ações caiu para 949. Na avaliação das administradoras que acompanham o setor imobiliário, a queda ocorreu porque a ameaça de ter o nome sujo acabou estimulando os acordos entre síndicos, administradoras e inadimplentes. "A lei teve um efeito coercitivo importante. A ameaça de ser protestado levou devedores a buscarem acordos com maior frequência", explica o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi (sindicato da habitação), Hubert Gebara. Como resultado, o mercado acabou registrando uma redução na inadimplência. A Lello Condomínios, empresa que atua na administração de 1.100 prédios na capital, registrou queda de 33% no índice de devedores. Em julho passado, antes da legislação entrar em vigor, 6,5% dos moradores dos edifícios administrados pela empresa tinham a taxa de condomínio vencida havia pelo menos 30 dias. Em junho deste ano, o total havia caído para 4,3%. "Houve uma importante mudança no comportamento daqueles moradores que atrasavam a taxa porque achavam a multa de condomínio baixa", explica a gerente da divisão de Marketing da Lello Condomínios, Angélica Arbex. Em 2002, o novo Código Civil fez com que o limite para as multas condominiais baixasse de 20% para 2%. Como o valor é bem menor do que as multas cobradas em cheque especial e cartões de crédito, por exemplo, atrasar a taxa de condomínio acabava se tornando relativamente mais compensador. Com a possibilidade do protesto do título em cartório, além da multa, o devedor passou a sofrer a ameaça de ficar proibido de abrir crediários ou de ter cheque especial. "Os administradores usaram a lei de forma inteligente. O primeiro passo foi aprovar a medida em assembleias. Depois, eles passaram a enviar cartas de cobrança com as informações a respeito da lei", diz o advogado Márcio Rachkorsky, especialista em conflitos em condomínios. Ele estima que o total de acordos amigáveis intermediados pelo escritório aumentou 30%. CONDOMÍNIO A simples ameaça legal acabou levando a uma diminuição no total de devedores e de ações na Justiça. Tanto que o número de títulos protestados durante a vigência da lei foi insignificante. O balanço nos dez cartórios da capital mostra que, entre agosto do ano passado e junho deste ano, somente 1.026 títulos foram protestados. São números pequenos, considerando que atualmente 4,6 milhões de pessoas vivem em edifícios residenciais em São Paulo. "Os síndicos ainda estão cautelosos porque temem sofrer ações na Justiça se protestarem o nome da pessoa errada", diz o presidente do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil, José Carlos Alves. Segundo dados da Lello Condomínios, cerca de 40% dos cadastros de proprietários de apartamentos nos condomínios da capital estão desatualizados. O protesto equivocado pode levar o condomínio e o síndico a sofrerem ações por danos morais. O síndico do condomínio Neo Ipiranga, Alberto Fisher, explica que vem enfrentado resistência por parte dos advogados do condomínio para protestar o nome dos que atrasam a taxa. Mesmo assim, já enviou para protesto 15 inadimplentes que devem cerca de R$ 80 mil. "Peço certidão da propriedade para processar a pessoa certa", diz. Já o publicitário e síndico profissional Alessandro de Souza, do Condomínio Parque Piqueri, tem evitado o protesto e privilegiado os acordos. "Hoje é mais fácil fazer acordos." A deputada estadual Maria Lúcia Amary (PSDB), autora da Lei de Protestos, defende uma postura mais agressiva dos síndicos. "É preciso que as pessoas percam o medo de usar a lei."