O velho Ipiranga renasce em prédios

Antigas fábricas abandonadas dão lugar a condomínios residenciais

Lilian Primi, O Estadao de S.Paulo

30 Novembro 2007 | 00h00

Uma das novas vedetes do mercado imobiliário paulistano, o Ipiranga renasce das cinzas. Envelhecido e até pouco tempo atrás pouco valorizado, vem recebendo grandes empreendimentos erguidos sobre terrenos antes ocupados pela indústria têxtil, que abandonou a cidade nos últimos anos. O movimento é alimentado pela chegada do metrô, inauguração do Expresso Tiradentes e o fim das enchentes, resultado de intervenções no sistema de escoamento hídrico do bairro."A indústria se foi e deixou, em situação de abandono, grandes áreas com vocação para condomínios clubes, principal tendência do mercado", conta Marcos Ernesto Zarzur, diretor-comercial da EZ Tec, responsável pelo lançamento do Sports Village Ipiranga, com 288 apartamentos de dois e três dormitórios que serão instalados em uma área de 6,2 mil m². Este é um dos nove lançamentos do bairro entre novembro de 2006 e outubro deste ano, segundo a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp). Das 1.182 unidades lançadas no período, 812 têm três e quatro dormitórios e custam entre R$ 256 mil e R$ 336 mil. "Valor atrativo, que facilita as vendas. O último lançamento, o Classic Ipiranga (80 apartamentos de 133 m² de área útil e 4 dormitórios), foi vendido em menos de dois meses", diz Karin Nazar, gerente de marketing da IPrice Negócios Imobiliários. A empresa, há apenas dois anos e meio no mercado, estreou no Ipiranga com o Verger, condomínio de apartamentos com três ou quatro dormitórios e 125 m², em novembro de 2005. Desde então, lançou outros três empreendimentos.TERRENO BARATOO preço baixo vem sendo garantido pelo valor do terreno, "embora muito valorizado, ainda baixo para um mercado como o de São Paulo", avalia Zarzur. Segundo ele, o metro quadrado varia de R$ 1,2 mil e R$ 2 mil, metade do valor encontrado nos vizinhos Aclimação, Vila Mariana e Saúde, onde está entre R$ 2 mil e R$ 4 mil. "Como são grandes e ?baratos?, podemos incluir itens que agregam valor, como quadra de tênis, área verde e ainda assim manter um preço na faixa de R$ 2,9 mil o m² de área útil", diz. Daniel Haddad, gerente de novos negócios da IPrice, explica que existem vários bolsões de terrenos para incorporação. "Os mais valorizados são os mais próximos do Parque da Independência", explica. Um condomínio nesses locais pode dispensar equipamentos e serviços nas áreas comuns. A dificuldade está nas limitações impostas pelo Plano Diretor e pelo tombamento realizados pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico e Artístico (Condephaat) no entorno do Parque. "Embora dificulte um pouco nosso trabalho, essas medidas são benéficas para o mercado, pois ajudam a preservar o atrativo principal", afirma. Segundo Haddad, o Ipiranga é um dos bairros da cidade onde o Plano Diretor prevê e regula a verticalização.O Condephaat criou um cinturão para evitar que o parque fique cercado por torres de apartamentos. Na maior parte da área não chegou a tombar os imóveis, mas limitou a altura das edificações. "Estamos chamando esse cinturão de ?cinturão da independência?, que pega as ruas laterais e duas ruas nas extremidades. Dentro desse perímetro adotamos controle rígido de uso e manutenção do espaço", explica Alexandre Aniz, subprefeito do Ipiranga.Os terrenos ocupados por galpões e indústrias são os mais baratos. "Ficam mais próximos das avenidas Teresa Cristina, Juntas Provisórias e do Estado, não tão nobre", explica. Uma área que é um dos vários pontos cegos da cidade, que sofria com inundações freqüentes. "A principal medida de controle das enchentes no local foi o rebaixamento do leito do córrego do Ipiranga", conta Aniz. A subprefeitura investe ainda na manutenção e limpeza das galerias pluviais, combate aos depósitos clandestinos de lixo e também na reforma das calçadas. "O novo traçado vai fazer da Silva Bueno a Oscar Freire do Ipiranga", garante. Aniz prevê que, no futuro, o Ipiranga irá se tornar um bairro residencial verticalizado. "Temos aqui ruas largas, de 14 metros, que ajudam a escoar o trânsito", diz. A renda média necessária para comprar um apartamento novo no bairro, segundo Zarzur, da EZ Tec é de R$ 6 mil a R$ 12 mil, dependendo do tamanho.

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